Bausparen ist der beste Schutz gegen eine Zinswende – wann immer sie kommt

Zwar ist nicht zu erwarten, dass es kurzfristig zu einem rasanten Zinsanstieg kommen wird. Volkswirte rechnen damit, dass die EZB zunächst ihr Anleihekaufprogramm sukzessive reduziert und dann auch die Leitzinsen langsam wieder anhebt. Dennoch sollte sich jeder, der die Anschaffung oder Renovierung einer Immobilie plant, darauf einstellen, dass die Zeiten extrem niedriger Zinsen bald vorbei sein können. Ein Anstieg der Zinsen hat erhebliche Auswirkungen auf die Kosten einer Baufinanzierung. Deshalb ist die langfristige Zinssicherung mit Bausparen derzeit nicht nur sehr attraktiv, sondern von hoher Bedeutung – gerade für Immobilienfinanzierer, die mit Zusatzbelastungen aus steigenden Zinsen überfordert wären.

Der Bausparvertrag bietet seit jeher neben dem sicheren Ansparen von Eigenkapital und der Möglichkeit, Darlehen zügig tilgen zu können, als Kernnutzen die Absicherung vor steigenden Zinsen. In den zurückliegenden Jahren ist dieser Vorteil kaum mehr sichtbar geworden, weil die Kapitalmarktzinsen stetig gesunken und durch die EZB-Politik weiter künstlich nach unten gedrückt wurden. Das könnte bald vorbei sein. Das Thema „langfristige Zinssicherung“ wird dann noch an Bedeutung gewinnen.

Das Prinzip Kombifinanzierung

Schon jetzt können sich Bauherren und Käufer die heutigen Zinskonditionen über einen Zeitraum von 25 Jahren und mehr sichern. Und zwar mithilfe einer sogenannten Kombifinanzierung der Bausparkassen, bei der Zinsen von der ersten bis zur letzten Rate festgeschrieben sind. Das Prinzip: Parallel zur zunächst tilgungsfrei gestellten Finanzierung wird ein Bausparvertrag angespart. Die Höhe des Bauspardarlehenszinses ist von Vertragsbeginn an fest vereinbart. Bis dieser Bausparvertrag zuteilungsreif ist, das ist meist nach 8 bis 10 Jahren der Fall, wird die komplette Bausparsumme vorfinanziert. Dafür zahlt der Kunde lediglich die aktuell marktüblichen, also sehr niedrigen Zinsen. Bei Zuteilung löst der Bausparvertrag den Vorfinanzierungskredit auf einen Schlag ab. Dann muss nur noch das ebenfalls günstige Bauspardarlehen getilgt werden.

Besonders attraktiv ist eine Kombifinanzierung, wenn sie mit der Förderung durch Wohn-Riester verknüpft werden kann, worauf auch die Stiftung Warentest hinweist. Denn die staatlichen Zulagen können dann nicht nur zur Tilgung des Bauspardarlehens, sondern bereits in der Ansparphase genutzt werden. So lassen sich bei einer Finanzierung oft viele zehntausend Euro sparen. Und die Finanzierung ist schneller „durch“: In dem folgenden Beispiel mit einer zugrundeliegenden Bausparsumme von 150.000 Euro verkürzt sich die Kreditlaufzeit um zweieinhalb Jahre. Die Gesamtkosten der Finanzierung liegen hier dank Wohn-Riester um fast 30.000 Euro niedriger.

Annahmen des Beispiels (es handelt sich nicht um ein Finanzierungsangebot; Quelle: LBS Südwest, Jägerstraße 36, 70174 Stuttgart; Juli 2017):

• Bruttoeinkommen: 65.000 € p.a. (Eltern 35 Jahre, beide berufstätig);
• Kinder 1 und 3 Jahre alt;
• Bausparsumme: 150.000 € insgesamt;
• mit Riester: Sollzins Vorfinanzierungskredit: 1,70 % p.a. (10 Jahre fest);
• ohne Riester: Sollzins Vorfinanzierungskredit: 1,85 % p.a. (11 Jahre fest);
• monatliche Raten mit Riester: 120 Raten à 741,50 €, 126 Raten à 600 €, 1 Rate à 455,65 €, 18 Raten à 260 €, 1 Rate à 249,16 €;
• monatliche Raten ohne Riester: 130 Raten à 741,50 €, 166 Raten à 600 €, 1 Rate à 122,87 €;

Auch weitere Vorteile einer Bausparfinanzierung sind nicht zu vernachlässigen, nämlich die Möglichkeit nachrangiger Finanzierungen bis 80 Prozent des Beleihungswertes ohne Zinsaufschläge sowie die Option, Bauspardarlehen in beliebiger Höhe ohne zusätzliche Vereinbarung zu tilgen.

Steigender Eigenkapitalbedarf

Allerdings darf man eines nicht übersehen: Die Nebenwirkungen der EZB-Nullzinspolitik erfassen natürlich auch den Immobilienmarkt, wo die Preise inzwischen vielerorts kräftig angestiegen sind. Damit steigt auch der Bedarf an Eigenkapital, das in eine Finanzierung einzubringen ist. Trotz verlockend niedriger Zinsen führt deshalb in der Regel kein Weg daran vorbei, schon lange vor dem Erwerbszeitpunkt mit dem Sparen zu beginnen.