Wohnkosten: Eigentum schlägt Miete

Veröffentlicht am 13. Februar 2017 von Axel Guthmann

Die Frage „Mieten oder Kaufen – was ist günstiger?“ wird meist mit Hilfe von Modellrechnungen beantwortet, u.a. mit Annahmen zu Mietaufwendungen, Finanzierungskosten und vorhandenem Eigenkapital. Unsere Immobilienexperten haben sich der Frage einmal anders genähert – und dabei einen erstaunlichen Effekt sichtbar gemacht.

In Zusammenarbeit mit dem Forschungsinstitut empirica hat LBS Research die aktuellen Wohnkosten von Mieter- und Eigentümerhaushalten in unterschiedlichen Altersklassen untersucht. Als Datengrundlage haben sie die jüngste Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS) des Statistischen Bundesamtes herangezogen. Um einen „fairen“ Vergleich zwischen Mietern und Eigentümern zu gewährleisten, wurden in beiden Gruppen jeweils nur Haushalte mit einem Nettomonatseinkommen zwischen 2.000 und 3.000 Euro betrachtet. Unterschiede bei den Wohnungsgrößen wurden hingegen nicht berücksichtigt, sondern jeweils die tatsächlichen Wohnkosten: Bei Mietern die Bruttowarmmiete, bei Eigentümern (die im Durchschnitt über größere Wohnflächen verfügen) die Ausgaben für Zins und Tilgung sowie „kalte“ und „warme“ Nebenkosten.

Anfangsbelastung bei Wohneigentümern höher

Die Auswertung bestätigt zunächst das Empfinden vieler Mieterhaushalte, denen die Anschaffung eigener vier Wände „zu teuer“ erscheint. Denn tatsächlich liegt die Anfangsbelastung von frisch gebackenen Wohneigentümern höher als die Wohnkosten vergleichbarer Mieterhaushalte. Auf längere Sicht jedoch sieht das Bild ganz anders aus. Während Mieterhaushalte mit steigenden Wohnkosten konfrontiert sind, sinken bei den Eigentümern die Ausgaben fürs Wohnen kontinuierlich. Das Blatt wendet sich bereits ab Anfang 50. Im Alter, wenn die Immobilie schuldenfrei ist, muss der Wohneigentümer nur noch jeden sechsten Euro fürs Wohnen ausgeben, der Mieter fast jeden dritten Euro.

In Zahlen ausgedrückt: Unter 40-Jährige geben im Durchschnitt 619 Euro monatlich für die Miete einschließlich aller Nebenkosten aus. Eigentümer dieser Altersklasse müssen zunächst tiefer in die Tasche greifen: Ihre Belastung liegt im Schnitt bei 729 Euro; beim frisch gebackenen Erwerber, der noch nichts getilgt hat, sogar bei monatlich 861 Euro. Bei den über 64-Jährigen beträgt die Miete im Schnitt 688 Euro; dies entspricht annähernd einem Drittel ihres verfügbaren Einkommens im Rentenalter. Dass die Mietbelastung bei älteren Haushalten höher ist, erklären die Wissenschaftler einerseits mit Mietsteigerungen über die Jahrzehnte und andererseits mit dem sogenannten „Remanenzeffekt“. Damit ist gemeint, dass größere Familienwohnungen nach Auszug der Kinder nicht aufgegeben, sondern in der Regel weiter bewohnt werden. Der Eigentümer hingegen senkt im Zeitablauf seine Wohnkosten in dem Maße, in dem er seine Finanzierungslasten reduziert, insbesondere durch regelmäßige Kredittilgungen. Kurz vor Eintritt in den Ruhestand belaufen sich seine Wohnkosten im Schnitt nur noch auf 499 Euro im Monat. Ist die Immobilie schuldenfrei, reduzieren sich seine Wohnkosten auf monatlich 386 Euro (siehe Grafik).

Während der Mieter in jungen Jahren ca. ein Viertel seines Einkommens für eine warme Wohnung ausgibt, muss der Selbstnutzer anfangs jeden dritten Euro für das Wohnen aufwenden und sich gegenüber dem Mieter im Konsum entsprechend einschränken. Aber schon in der Familienphase (40 bis 54 Jahre) gleicht seine Belastung derjenigen des Mieters; beide Gruppen geben dann etwa ein Viertel ihres Einkommens für das Wohnen aus. In den Folgejahren öffnet sich die Schere dann weiter zu Gunsten des Eigentümers. Schuldenfreie Selbstnutzer geben im Ruhestand nur noch jeden sechsten Euro, also 16 Prozent ihres Einkommens für das Wohnen aus, was letztlich nur noch die eigentlichen Wohnnebenkosten (Energiekosten, Reparaturen, „kalte“ Nebenkosten wie z. B. Straßenreinigung) umfasst. Bei Mieterhaushalten dagegen beanspruchen die Wohnkosten in Form der Bruttowarmmiete fast ein Drittel des Haushaltsbudgets.

Liquiditätsrendite von monatlich 300 Euro

Trotz ihrer geringeren Wohnkosten genießen die Eigentümer auch meist mehr Wohnqualität, da sie über größere Wohnflächen und eine oft bessere Ausstattung verfügen. Gleichzeitig haben sie die Sicherheit eines dauerhaften Daches über dem Kopf und müssen sich keine Sorgen um Mieterhöhungen oder Verdrängung machen. Der entscheidende Vorteil des schuldenfreien Wohneigentümers liegt aber in seiner „Liquiditätsrendite“: Ihm stehen über 300 Euro mehr für Konsumzwecke zur Verfügung als dem Mieter.

Ein interessantes Nebenergebnis der Untersuchung: Eigentümerhaushalte bewirtschaften ihre Wohnung, bezogen auf die Wohnnebenkosten pro Quadratmeter, günstiger als Mieter. Dies liegt daran, dass eine große Zahl der Wohneigentümer im Eigenheim lebt und deshalb weniger Geld für „Gemeinschaftseigentum“ (Aufzug, Hausmeister) aufbringen muss. Auch dürften Wohneigentümer bei kleineren Reparaturen öfter selbst Hand anlegen.

 

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