Neue Regeln zur Immobilienfinanzierung: Sorge um Finanzstabilität unbegründet
Steigende Immobilienpreise sind nicht nur für den künftigen Wohneigentumserwerber ein Problem, sie können auch gesamtwirtschaftlich in eine Krise münden. Von dieser Sorge getrieben hat der Ausschuss für Finanzstabilität (ihm gehören u. a. Bundesbank, BaFin und BMF an) der Politik bekanntlich „Maßnahmen zur Begrenzung makroprudenzieller Risiken“ empfohlen, mit denen das Entstehen von kreditfinanzierten Immobilienpreisblasen verhindert werden soll. Mit seinen Vorschlägen ist er allerdings über das Ziel hinausgeschossen. Das war auch die Meinung der Großen Koalition, die Ende März im Bundestag ein auf ein vertretbares Maß gestutztes Instrumentarium „für den Fall der Fälle“ verabschiedet hat.
Dass Fehlentwicklungen bei der Immobilienfinanzierung unbedingt zu vermeiden sind, ist unbestritten. Seit vor zehn Jahren die sogenannte Subprime-Krise in den USA ausbrach, weiß man, was dabei alles falsch laufen kann. Da bekamen Hauskäufer Kredite, die nicht einen Dollar an Erspartem mitbrachten. Und weil es sich gerade so gut fügte, finanzierte man nicht nur ihr Häuschen zu hundert Prozent, sondern legte nochmal zehn Prozent Darlehenssumme drauf – kann man ja immer brauchen, für ein Auto oder einen Pool im Garten. Die Folgen sind hinlänglich bekannt. Aber ebenso gut wissen wir, und das hat auch die Politik erkannt, dass die Ausgangssituation in Deutschland grundlegend anders ist.
Mindestens 20 Prozent Eigenkapital
Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital sind bei uns so selten wie Menschen, die den Begriff „Subprime“ schon vor 2007 kannten. Wer hierzulande ein Haus oder eine Wohnung kauft, finanziert mit langfristiger Zinsbindung und bringt in der Regel mindestens 20 Prozent Eigenkapital mit. Das ist im Interesse aller Beteiligten: der Finanzierungskunden, die nicht in existenzielle Nöte geraten wollen, und der Geldhäuser, die nicht auf geplatzten Krediten sitzen bleiben wollen.
Von den ursprünglich vier vom Ausschuss für Finanzstabilität vorgeschlagenen Instrumenten sind zwei übrig geblieben, die von der Aufsicht bei Bedarf eingesetzt werden können, nämlich die Vorgabe einer Obergrenze für das Verhältnis aus Immobiliendarlehen und dem Marktwert der Wohnimmobilie (Darlehensvolumen-Immobilienwert-Relation) und die Vorgabe eines Zeitraums, innerhalb dessen das Darlehen zurückgezahlt werden muss (Amortisationsanforderung). Die anderen Instrumente, nämlich Vorgaben für das Verhältnis von Schuldendienst und Einkommen sowie eine Obergrenze für die Gesamtverschuldung bezogen auf das Einkommen, wurden gestrichen. Das ist auch höchst vernünftig, denn die Überprüfung, ob ein Kreditnehmer seinen Kredit auch wirklich zurückzahlen kann, erfolgt bereits im Rahmen der normalen Kreditwürdigkeitsprüfung. Nebenbei wurde durch die Streichung auch eine Menge an neuer Bürokratie verhindert.
Robuste Schuldentragfähigkeit
Ich persönlich glaube nicht daran, dass die verbliebenen Instrumente schon bald von der BaFin eingesetzt werden müssen. Zwar gibt es in einzelnen Regionen und einzelnen Teilmärkten Preisübertreibungen auf dem Immobilienmarkt, doch resultieren daraus keinerlei Gefahren für die Finanzstabilität. Denn diese Objekte (und erst recht alle anderen Objekte) werden in der Regel nach wie vor mit einem hohen Eigenkapitalanteil finanziert. Und insgesamt gilt, was die Politik im Zuge der Ausschussberatungen zutreffend festgestellt hat: In Deutschland herrscht eine robuste Schuldentragfähigkeit bei den privaten Haushalten. Dank einer seit jeher strengen und durch die Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im Trend noch strengeren Kreditwürdigkeitsprüfung wird sich daran auch nichts ändern.
Der Grundgedanke hinter den genannten Regulierungen ist zweifellos richtig: Immobilienerwerber sollen ihre Finanzierung dauerhaft tragen können. In der Praxis heißt das auch künftig: Ohne Eigenkapital geht es im Normalfall nicht. Dieses anzusparen, macht zwar derzeit wenig Freude, da die Politik der Europäischen Zentralbank (EZB) dazu geführt hat, dass es kaum mehr Zinsen auf das Ersparte gibt. Wehklagen nützt aber nichts. Letztlich muss der fehlende Zins und Zinseszins durch ein Mehr an Sparen kompensiert werden.
Zinssicherheit durch Bausparen
Auch bei einem Bausparvertrag sind aufgrund der EZB-Politik derzeit keine üppigen Sparzinsen zu erwarten – wie bei allen vergleichbar sicheren Anlagen. Aber der Bausparvertrag bietet zusätzlich den Vorteil, die heute niedrigen Darlehenszinsen für die Zukunft festzuschreiben. Wer in einigen Jahren Haus oder Wohnung finanzieren möchte, hat dann Planungssicherheit mit festen Zinsen bis zur letzten Rate. Diesen Vorteil bietet nur das Bausparen. Und davon profitieren nicht nur die künftigen Erwerber von Wohneigentum; das Bausparsystem ist zugleich ein Beitrag für die hohe Stabilität der Wohnungsbaufinanzierung in Deutschland.
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